W tym artykule postanowiłam zebrać najnowsze dane rynkowe, aby odpowiedzieć na pytanie ile kosztuje budowa domu. Zwracam uwagę, że poniższe kwoty są szacunkowe i mają charakter orientacyjny oraz dotyczyć będą budynku w tzw. technologii tradycyjnej, czyli murowanej. Finalny koszt zależy od regionu, użytych materiałów i standardu wykończenia. Warto również założyć bufor finansowy w wysokości 10-15% na nieprzewidziane wydatki, które niemal zawsze pojawiają się w trakcie budowy.
Koszty projektu domu – pierwszy wydatek.
Projekt to pierwszy, a często niedoceniany wydatek. Załóżmy, że budujesz prosty, dwukondygnacyjny dom o powierzchni użytkowej 150m², w standardowych warunkach gruntowych, to na koszty projektu składają się:
Projekt budowlany
Przy zakupie i adaptacji projektu typowego koszt wynosi średnio ok. 12 000 – 20 000zł (w tym ok. 4 000 – 6 000zł za sam projekt gotowy i ok. 8 000 – 14 000zł za jego adaptację przez architekta)
lub
Przy projekcie indywidualnym koszt wynosi od 33 000 zł wzwyż.
Projekt budowlany w jednej z powyższych form jest niezbędny do uzyskania decyzji pozwolenia na budowę.
Projekt wykonawczy
Projekt wykonawczy czyli szczegółowe rozwinięcie projektu budowlanego, które ułatwia pracę ekipom i pomaga kontrolować koszty. Koszt takiego projektu to dodatkowo od 15 000 – 30 000zł wzwyż. Warto w niego zainwestować, by uniknąć błędów na budowie.
Projekty przyłączy
Zazwyczaj zleca się je osobno, na podstawie uzyskanych od dostawców mediów warunków przyłączeniowych. Koszt projektu przyłącza wodociągowego i kanalizacyjnego to od 2 000 do 5 000zł za każdy. Projekty przyłączy prądu i gazu najczęściej są robione przez ich dystrybutorów, a ich koszt jest wliczony do kosztów wykonawczych.
Szczegółowy opis kosztów projektu indywidualnego opisałam w artykule: Projekt indywidualny domu – koszty, zalety i wady.
Podstawowy kosztorys budowy za metr kwadratowy domu.
Średnie ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej domu w 2025 roku kształtują się następująco:
- Stan surowy otwarty: od 1800 do 2500 zł/m²
- Stan surowy zamknięty: od 3800 do 5500 zł/m²
- Stan deweloperski: od 6000 do 8000 zł/m²
- Stan „pod klucz” (wykończenie): od 8 500 do 12 000+ zł/m² (w zależności od standardu).
Co składa się na koszty poszczególnych etapów budowy ?
1. Stan surowy zamknięty
To pierwszy etap podczas którego powstaje kształt i bryła budynku. Obejmuje:
- Fundamenty i izolację przeciwwodną i termiczną.
- Konstrukcję – ściany nośne – murowane / żelbetowe oraz stropy i schody.
- Dach – konstrukcja drewniana więźby oraz pokrycie np. z dachówki, blachodachówki czy blachy.
- Stolarkę okienną i drzwiową – czyli montaż okien i drzwi zewnętrznych.
2. Stan deweloperski
Po osiągnięciu stanu surowego zamkniętego, przechodzimy do prac, podczas których wykonuje się wszystkie instalacje i podstawowe prace wewnętrzne, jak warstwy podłogowe, tynki, suchą zabudowę.
- Instalacja elektryczna. Średni koszt to około 180-350 zł za punkt elektryczny (gniazdko, włącznik, oświetlenie). Dla domu o powierzchni 150 m², gdzie zazwyczaj jest około 100-150 punktów, koszt może wynieść od 18 000 zł do 52 500 zł.
- Instalacja wodno-kanalizacyjna. Koszt zależy od liczby punktów poboru wody (krany, prysznice, toalety). Średnio za jeden punkt zapłacisz 400 do 700 zł. Całkowity koszt to wydatek rzędu od 25 000 zł do 50 000 zł.
- Instalacja grzewcza. Na jej cenę składa się:
-
- pompa ciepła powietrze-woda to koszt od 35 000 do 60 000 zł (zakup i montaż)
- kocioł gazowy z instalacją gazu do niego to koszt od 15 000 do 30 000 zł (zakup i montaż)
- sama instalacja centralnego ogrzewanie (c.o.). W przypadku montażu grzejników jej koszt wynosi od 170 do 280 zł/m². Natomiast ogrzewanie podłogowe to wydatek od 200 do 350 zł/m².
- Instalacja wentylacji mechanicznej, np. w dość popularnym obecnie systemie wentylacji rozdzielaczowej (system PRE-FLEX) to koszt rzędu 35 000 – 55 000 zł (montaż z materiałami i rekuperatorem). Koszt samego rekuperatora plasuje się od 9000 do 22 000zł.
- Tynki. Wykonanie tynków maszynowych to koszt od 40 do 85 zł/m² (tynk gipsowy lub cementowo-wapienny). Do tego dochodzą prace przygotowawcze (gruntowanie, wyrównanie ścian) to dodatkowe od 6 do 19 zł/m².
- Wylewki. Koszt wylewki betonowej z izolacją akustyczną i styropianem to koszt od 180 do 280 zł/m2.
Koszt budowy domu w trzech popularnych powierzchniach.
Poniżej przedstawiam szacunkowe koszty budowy domów o najczęściej wybieranej powierzchni, bazując na średnich cenach rynkowych.
| Powierzchnia | Stan surowy zamknięty | Stan deweloperski |
| 100 m² | 350 000 zł – 500 000 zł | 600 000 zł – 800 000 zł |
| 150 m² | 525 000 zł – 750 000 zł | 825 000 zł – 1 200 000 zł |
| 200 m² | 700 000 zł – 1 000 000 zł | 1 100 000 zł – 1 600 000 zł |
Dodatkowe koszty, o których często się zapomina…
Poza samą budową na budżet wpływa wiele innych wydatków, które mogą być zaskoczeniem. Oto te najczęściej spotykane:
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC): W przypadku zakupu działki należy doliczyć 2% jej wartości.
Kierownik budowy: Obowiązkowa osoba na Twojej budowie. Jego wynagrodzenie to ok. 3 500 – 10 000 zł.
Obsługa geodezyjna budowy: Obejmuje wytyczenie budynku na działce tj. ok. 1 500 – 2 500 zł oraz inwentaryzację powykonawczą – ok. 1 500 – 2 500 zł.
Przyłącza mediów: Opłaty za przyłącza wody, prądu, gazu i kanalizacji. W zależności od odległości od sieci, koszt może sięgać od 10 000 zł do 40 000 zł.
Budowa zjazdu z drogi: Jeśli Twoja działka nie ma gotowego zjazdu, musisz go wybudować. Koszt waha się od 7 000 do 20 000 zł.
Utwardzenie podwórka: Utwardzenie wjazdu i podjazdu o powierzchni 150 m², w zależności od wybranego materiału (np. kostka brukowa), to koszt rzędu 20 000 do 55 000 zł.
Zieleń i oświetlenie zewnętrzne: Koszt samego trawnika to wydatek rzędu 2 000 – 5 000 zł za całą działkę. Oświetlenie zewnętrzne i dekoracyjne to dodatkowe 5 000 – 15 000 zł w zależności od ilości punktów świetlnych.
Ogród i ogrodzenie: Zagospodarowanie ogrodu i budowa ogrodzenia to często znaczący wydatek, który łatwo pominąć na etapie planowania budżetu. Koszt 100 mb ogrodzenia może wahać się od 15 000 zł (siatka) do 50 000 – 100 000 zł (ogrodzenie panelowe z podmurówką, brama automatyczna).
Projekt indywidualny – klucz do kontroli kosztów
Wiele osób decyduje się na gotowe projekty, aby zaoszczędzić. Jednak to właśnie projekt indywidualny z projektem wykonawczym jest najlepszym rozwiązaniem, które pomoże realnie zaoszczędzić – przez optymalizację i duże ułatwienie w kontroli kosztów. Ponadto, w projekcie wykonawczym Architekt powinien dobrać materiały i technologie, które będą nie tylko wydajne, ale i ekonomiczne, dopasowane do Twojego budżetu.
Dobrze zaplanowany projekt to nie tylko ładny dom, ale przede wszystkim spokój i pewność, że wszystko idzie w dobrym kierunku, a Twoje finanse są bezpieczne.
* Dane opieram na analizie budów Klientów oraz rynkowych raportów z początku 2025 roku, m.in. z portali branżowych takich jak Poldom.eu, Zbudujsamdom.pl, Lendi.pl., kb.pl, murator.pl..
Koszty budowy w pigułce.
Podsumowując, koszt budowy domu w 2025 r. zależy głównie od standardu i regionu, ale orientacyjnie to ok. 1 800–2 500zł/m² (stan surowy otwarty), 3 800–5500zł/m² (stan surowy zamknięty), 6 000–8 000zł/m² (deweloperski) i 8 500–12 000zł/m² w wzwyż – stan „pod klucz”, z doliczeniem projektu, przyłączy i wydatków „okołodomowych”.
Zawsze pamiętaj – zaplanuj też bufor 10–15% na niespodzianki.
